[독서] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

분양권 투자를 생각하면 낮은 청약 점수와 적은 종잣돈의 한계를 먼저 생각했던게 사실이다. 나이를 먹어야 기회가 올까?라는 생각이 스멀스멀 올라올 때 남자친구 덕분에 경매를 접하게 됐다. 쿵쿵나리님의 직설적이고 엄마 같은 달변 덕분에 경매 매력을 간접적으로 느낀 것도 있지만 마냥 줍줍을 기다리는 것보다 경매가 훨씬 재밌게 다가왔다. 그리고 이 책 덕분에 권리분석을 쉽게 이해할 수 있게 됐다. 분양도 경매도 올해 1건씩 꼭 하고 싶은, 소소하면서 소신있는 발걸음을 딛게 해준 팔콘님에게도 서면으로 먼저 감사드린다. 언젠가는 두 분에게 당첨 소감을 전해드릴 날이 오길 바라며!

 

---

경제적 자유를 통해 베푸는 삶

---

 

· 경매 절차

1. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸린다.

2. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다.

 

· 매수 보증금: 경매 물건에 입찰하기 위한 계약금을 말한다.

보통 최저매각가격의 10%로 책정되고, 낙찰받았으나 잔금을 미납할 경우에는 몰수된다.

1. 법정매각조건(일반적인 조건): 최저매각가격의 10%

2. 특별매각조건: 최저매각가격의 20% 또는 30%(법원마다 다름)

 

· 저당권: '저당'이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말한다. 그리고 '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻한다.

 

· 근저당권: 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 '근저당권’을 설정한다. 실제로 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 '채권최고액'으로 근저당권을 설정해 두면 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 된다.

 

· 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다.

 

· 유치권: A가 B에게 집을 지어 달라고 맡겼다. 공사가 끝난 후 A가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 한다. 그런데 만약 A의 자금 사정으로 B에게 돈을 줄 수 없다면 어떻게 될까? 이때 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨 주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 '유치권'이라고 한다.

 

· 법정 지상권: 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다. 즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다. 

 

· 대항력의 성립 요건: 전입신고 다음 날 0시 

대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다. 그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차계약 만기가 되면 낙차자가 보증금을 반환해줘야 한다.

 

· 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자. 

임장을 갈 때는 반드시 공인중개사무소에 방문해 현재 올라와 있는 물건이 허위 매물은 아닌지, 가격이 너무 부풀려지거나 낮게 평가된 것은 아닌지 알아봐야 한다. 

 

· 입찰할 물건이 중간층이더라도 저층과 탑층의 가격도 물어보자. 

만약 중간층 급매물 가격에 비해 저층 가격이 많이 낮다면 중간층을 선호하는 구매자라 하더라도 저층을 선택할 여지가 충분하다.

 

· 취하: 돈을 갚았으니(혹은 돈을 언제까지 갚기로 합의했으니) 경매 진행을 멈춰달라고 요청하는 절차. 경매 신청 채권자만 가능하고, 소유자나 채무자는 신청할 수 없다. 그리고 낙찰자가 매각 대금을 납부하기 전까지만 취하가 가능하다. 매각허각결정 후에 취하를 하려면 낙찰자의 취하 동의서가 필요하다.

 

·취소: 소유자나 채무자가 단독으로 신청하는 것이다. 취하에 동의하지 않아 소유자가 취소를 신청하면 시간은 걸리겠지만, 결국 경매가 취소될 것은 분명하다.(일단 경매가 정지되면 낙찰자는 대금 납부도 할 수 없고, 취소 절차가 끝날 때까지 입찰보증금도 찾지 못하게 된다.) 따라서 시간을 끌지 말고 적정한 금액에 합의를 보는 것이 소유자뿐 아니라 낙찰자에게도 유리하다. 

 

· 경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법

1. 역발상으로 물건을 선택하자. (저층이나 탑층)

2. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자.

3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자.

4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.

5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자.

6. 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자.

 

· 상가 건물 임대차보호법

1. '사업자 등록일'로 대항력을 판단한다.

2. 임차인이 권리 행사는 '환산 보증금'에 따라 달라진다.

 

· 양도 소득세 계산 방법

1. 양도 차익 = 양도 금액 - 매입 금액 - 필요 경비

2. 과세 표준 = 양도 차익 - 장기보유특별공제 - 기본 공제

3. 양도 소득세 = 과세 표준 x 세율