[독서] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

쿵쿵나리님의 자서전 같은 이 책을 읽으며 느낀 점은 절실함은 독이 아닌 덕이다. 그리고 우리 엄마가 생각났다. 엄마 인생에 깊이 스며든 가족을 위한 절실함으로 인해 엄마의 노고는 이루 말할 수 없겠지. 그런 엄마가 평생 다닌 직장을 내려놓고 누구보다도 행복한 노후를 살 수 있도록, 그것을 이루게 하는 보이지 않는 절실함이 내게도 쌓였으면 좋겠다. 쿵쿵나리님의 버킷 리스트 내용에서 나온 한 마디가 있다. "돈이 없는 사람은 인생에 꿈이 없었던 사람이다. 꿈을 만들어 주는 사람에게 꿈이 돈을 불러 모아주는 것이다." 그렇다. 내가 꿈꾸는 것들이 자연스럽게 돈을 가져온다는 믿음은 여전히 유효하나 열심을 이기는 자는 없다. 경제적 자유를 향해 나아가는 내 한걸음 한걸음을 허비하지 않고자 오늘도 이렇게 기록한다. 홀로 설 수 없음을 인정하고 좋은 이야기를 통해 알게 된 쿵쿵나리님께 서면으로 미리 감사함을 전한다.

 

---

경제적 자유를 통해 베푸는 삶

---

경매

 

· 잘 아는 지역부터 시작하자. 경매를 처음 시작하는 사람이라면 내가 사는 지역 또는 이전에 살았거나 익히 그 지역에 대해 알고 있는 곳을 선택하는 것이 좋다. 그만큼 새로운 곳을 찾는 것보다는 익숙한 곳이 더 많은 정보를 알고 있기에 접근하기가 좋은 것이다. 

 

· 보통 매매가 대비 전세가가 높은 곳들은 생활여건이 좋아 임차인들이 선호하는 지역이다. 이 지역들은 특히 전세투자 시 많은 금액이 투입되지 않아 소액으로 투자하기에 좋으므로 초보자에게 추천한다.

 

· 시세조사는 철저하게! 낙찰 받고 오면 무조건 팔아주겠다는 부동산도 있어요. 이런 이야기도 그저 흘러 들으세요. 안도하기에는 이릅니다. 시장은 유동적이라 어떻게 변화할지 모르거든요. 매도가 목표라 하여도 전월세 임대가까지 철저히 조사하셔서 임대를 놓아도 수익이 날 것인가를 고려해야 합니다.

 

· 입찰 전에 반드시 매매 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한뒤(매매인지 임대인지), 입찰에 참가하도록 하자. 그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다.

 

· 나는 새댁에게 이 물건의 처리를 담당하는 사람으로서 부동산투자회사의 대리인이라고 설명하였다(명도 할 때는 나는 제 3자라 결정권한을 쥐고 있지 않다고 하는 것이 편하다. 낙찰자로 소개해버리면 이사비 논의 등 서로 민감한 상황에서 핑계 댈 곳이 없어지기 때문이다.)

 

· 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다고 하겠다.

 

· 채무자가 점유하거나 권리 상 문제가 없는 후순위임차인이 점유하는 경우는 잔금납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해 줄 것을 부탁해도 된다. 아무리 협의가 잘 된다고 하더라도 인도명령을 신청하는 것은 기본이니 명심하길 바란다. 이 비용은 통상 2만 원 정도로 견적서에 추가되어 있지만, 의뢰를 하면서 인도명령은 서비스(?)로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍한다.

 

· 점유자를 꼭 만나야할까? 명도가 어차피 넘어야 할 산이라면, 좀 더 가뿐하게 넘을 수 있는 방법은 있다.

1. 내용 증명을 보내자. 낙찰 후 일주일이 경과되면 매각허가가 결정되며, 이 날을 기점으로 한 달 후에 잔금기일이 정해진다. 이렇듯 매각허가결정 이후에도 한 달의 여유가 있으니, 너무 조급해 하지 말고 그동안 낙찰자의 입장을 담은 내용 증명을 작성하도록 하자.

- 내용 증명은 우체국에서 보낸다. 원본 1통, 복사본 2통을 준비하고 원본이 여러 장일때는 간인. 원본과 복사본이 같은지 확인 후 원본을 수신인에게 발송. 내용 증명과 우편 봉투의 주소는 똑같이 작성. 복사본 1통은 우체국에서 3년 간 보관하고 1통은 낙찰자가 보관.

2. 명도에 효과적인 대화법은 따로 있다. 3자 화법을 사용한다. 묘령의 사장님 한 명을 만들어 그분이 낙찰자고, 나는 그분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기를 하는 것이다.

---

공매

 

1. 바쁜 직장인에게 딱이다.

입찰기간이 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지다. 토요일과 일요일에 현장조사를 하고, 월요일부터 3일간 혹시 놓친 권리 상 문제점들이 없는지 확인해 본 후, 잠시 점심시간을 이용하여 입찰을 하면 되는 것이다. 입찰은 클릭 몇 번이면 끝나고, 인터넷뱅킹으로 입찰보증금을 이체하면 완료다.

 

2. 경쟁자가 적다.

경매처럼 인도명령제도가 없고 명도 소송으로만 진행해야 하는 부담이 있다. 

 

3. 수익은 경매보다 크다.

공매는 틈새 시장이다. 명도 소송의 부담이 있다고는 하지만 실제 10건의 공매 낙찰 중 1건 있을까말까 할 정도로 명도 소송까지 가는 경우는 드물었고, 대부분 합의를 통해 원만히 해결했다. 이제 경매에 입문하는 초보자라면, 경매의 전 과정을 한 번쯤은 겪어보고 공매로도 관심을 두길 권한다.